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物業加按好處與危機

現時樓市熾熱,有錢的買樓,沒錢的也買樓,大家心想最重要的是先上車,上了車待樓市升,一切便好辦事,或許就連Wyman也是這樣想,急於在婚前置業,今天又帶了未婚妻來找我茶聚,希望我可以給點物業加按的意見。

「我父母早年用4百萬在新界西買了一層樓,現今已升值至8百多萬,足足1倍有多,他們知道我打算結婚也很高興,說不如就把物業加按,套現的現金就送給我做嫁妝吧,用來買樓又好、投資又好,但我對物業加按真的沒概念,不確定這是否可行……」Wyman的未婚妻是家中獨女,難怪父母願意提出這麼慷慨的建議。「一般來說,加按是發生在樓市升的時候,物業升值了,業主如不轉售物業,其實並沒有因升幅而獲得回報,而加按就是將原本已按給銀行的物業,再申請按揭,向銀行借一畢額外資金。所以近年樓市暢旺,有很多長輩會把物業加按,換取資金給後輩作上車買樓之用。」我說。「那豈不是突然有了置業的首期資金?」Wyman突然眼前一亮地說。「可以這樣說……」我說。

「但有甚麼風險呢?」Wyman未婚妻問,女性都是比較謹慎的。「雖然樓按屬有資產抵押的借貸,可享有較低息率,按揭息率亦視乎借貸人的個人入息狀況、信貸紀錄、物業質素、首按尚欠的貸款額等等因素而調整,但亦要考慮外圍因素如何影響未來的息率。雖然近年借貸成本低,如近期也只是2.1%至2.2%,但美國已進入加息周期,年利率不一定是長期處於低位。香港曾於97年樓市高峰期時,試過12%年利率,而且按揭年期一般20至25年,在壓力測試下只假設利率上升至4至5%,但這麼長年期又豈止這麼少利率升幅呢?」

「我父母也即將退休,要是貿然多一個負債,那是否會很吃力呢?」Wyman未婚妻進入沉思。「當然,未來財政上的負擔能力絕對要考慮,雖然你父母有物業在手,但供完了嗎?要是尚未供完,再加上新的按揭還款,會否已超出每月供款上限呢?要是供款佔每月收入六至七成,便會影響生活質素了。」

「當然我們會負責一部分供款……」Wyman說。「我相信你們也會。但你們都是假設樓價處於升市,要是樓價受外圍經濟因素影響,銀行對物業估價下降,之前多借了的貸款便有機會被追回。」我說。「那加按物業真的不用考慮了?」Wyman未婚妻問。「非也,如何善用加按後的貸款才是重點,直接用來買樓,卻面對不少的加息風險,還是利用貸款作妥善投資,賺取高過利率支出的回報,這都是值得商榷的。」我說。


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撰文
Gordon Liu-香港IPP資深經理
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